色猫咪久久综合网/看全色黄大色大片一/91在线精品中文字幕/国产高清在线免费视频

房地產企業采用預售制銷售商品房，收到業主支付的預售房款后原計入“預收賬款”，因實行新收入準則后需要將科目調整為“合同負債”。一般可能會將該筆業務對應的分錄書寫如下：

　　1、預收房款

　　借：銀行存款

　　貸：合同負債

　　2、按3%預繳增值稅

　　借：應交稅費-應交增值稅(預繳增值稅)

　　貸：銀行存款

　　但是這會帶來一個問題，按照準則要求，“合同負債”是指企業在尚未向客戶完成履約義務而提前收到款項。預收的房款是價稅合計數，其中增值稅的部分明顯不符合“合同負債”的定義，并不與履約義務掛鉤，因此不應該計入“合同負債”。而這一觀點也再次被財政部會計司的官方答疑所印證。

　　因此，上述分錄可能調整為：

　　借：銀行存款

　　貸：合同負債

　　應交稅費-應交增值稅(待轉銷項稅額)

　　注意，合同負債”不含增值稅并不是只不含預繳增值稅，筆者認為應該是不含全額的增值稅。故應將預收房款的全額/1.09進行價稅分離，并將分離出的9%增值稅部分計入“應交稅費-應交增值稅(待轉銷項稅額)”中。“

　　但這樣處理又產生了新的問題，根據財會〔2016〕22號的規定，“應交稅費-應交增值稅(待轉銷項稅額)”科目應當核算會計確認收入時點早于稅法規定的增值稅確認收入時點。對于房地產企業預售制與新收入準則對收入確認的要求，預收房款一般都未達到會計準則對于收入的確認要求，因此直接將分離出的稅金計入“應交稅費-應交增值稅(待轉銷項稅額)”中并不恰當。

　　那么，我們只能再考慮別的賬務處理方式：

　　借：銀行存款

　　貸：合同負債——房款

　　合同負債——增值稅

　　這種核算方式看似換湯不換藥，但實則有他的道理，通過將“合同負債”進行細分，在賬面可以清晰反應不含稅金額，同時在后續稅款預繳申報時也很好取數，但也有明顯的缺點，在列報時因為“房款”、“增值稅”兩個明細還是包含在“合同負債”科目下，因此在報表中還是會以總額呈現。

　　新收入準則脫胎于國際會計準則，在碰上我國特殊的房地產企業預售制度后顯得有些力不從心，以上兩種賬務處理方式都不完美，但又暫時沒有想到更好的方式，只能留待大家繼續探索和思考。

　　1、增值稅預繳申報

　　如果按照上述第一種核算方式，將“合同負債”中所記增值稅單獨剝離，對于增值稅預繳申報取數將帶來變化。

　　財務人員在填寫《增值稅預繳稅款表》時，仔細看填表說明，房地產開發企業預售自行開發的項目，在“預征項目和欄次”部分第2欄“銷售不動產”行次，要求填寫本期收到的預收款為含稅金額。

　　而賬面“合同負債”已經進行了價稅分離，此時應當將本期“合同負債”加上本期剝離后的增值稅后，再作為該欄次的初始填報數字。

　　2、土地增值稅預繳

　　房地產企業預售期，土地增值稅預繳有兩種計算方式，無論哪種方式都需要對預收房款先進行價稅分離，即不含稅的“合同負債”，因此核算并不會直接影響申報，最終預繳的差異產生于預繳計算方式的選擇。

　　3、企業所得稅預繳申報

　　房地產企業預售期間，需按財稅[2009]31號政策規定計算毛利額，該毛利額是以不含稅的預收房款*毛利率計算得出，因此如果已將“合同負債”中的增值稅單獨剝離，此時只需要直接*毛利率即可得出毛利額。